22 мая, 2018 
adminGWP Бaнки oдoбряют 3 из 4 зaявoк нa крeдиты нa пoкупку квaртиры. Нeсмoтря нa рoст oбъeмoв выдaчи, aнaлитики нe видят oпaсeний для вoзникнoвeния ипoтeчнoгo пузыря нa рынкe.
Числo oдoбрeнныx ипoтeчныx зaявoк в пeрвoм квaртaлe этoгo гoдa вырoслo нa 30% пo сравнению с аналогичным кварталом 2017 года, подсчитали аналитики Объединенного Кредитного Бюро (ОКБ).
«Если в январе-марте прошлого года банки одобрили 45% всех ипотечных заявок, то за аналогичный период текущего года было одобрено 75% всех заявок на ипотечные кредиты», — говорится в исследовании.
Одновременно с ростом числа одобренных заявок на 7% увеличился и размер ипотечного кредита — с 1,82 до 1,95 млн рублей.
Аналитики отмечают, что снижение ставок по кредитам обеспечило приток новых ипотечных заемщиков. Не последнюю роль в увеличении одобренных заявок сыграла программа рефинансирования. Ранее в ВТБ спрогнозировали, что в ближайшие год-полтора Россию накроет волна рефинансирования.
Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина также связывает рост доли одобренных банками заявок с рефинансированием.
«Рефинансирование не сдает свои позиции – за первые три месяца 2018 года доля рефинансированных ссуд составила 15%. Поэтому логично, что при обращении надежных заемщиков в банк за рефинансированием доля одобрений растет», — отмечает Екатерина Щурихина.
Если говорить о причинах отказов, то самая частая среди них – кредитная политика банка, говорит заместитель генерального директора ОКБ Николай Мясников. «76% отказов в ипотеке происходят именно по этой причине», — отмечает он.
На втором месте — плохая кредитная история (16%). Реже всего причиной отказа становились — избыточная кредитная нагрузка (1%) и несоответствии данных в заявке и информации, имеющейся у кредитора (1%).
Еще 6% отказов пришлись на «другие причины». Например, отказ клиента от кредита до момента принятие решения по нему, отказ на этапе оформления, если не устроила итоговая сумма/ставка кредитования или невозможность связаться с клиентом по оставленному номеру телефона, отмечает эксперт.
Сами банки также сообщают об увеличении числа одобренных заявок по ипотечным займам. Например, в «ДельтаКредит» отмечает явный тренд по уменьшению числа отказов. Одна из главных причин – снижающая ипотечная ставка.
«Это позволяет значительно большему числу заемщиков проходить по доходу, а ведь именно это – одна из самых распространенных причин отказа», — поясняет зампредседателя правления банка Ирина Асланова.
По ее словам, из-за недостаточного уровня дохода не проходят порядка 40% потенциальных заемщиков. Еще одной причиной этого положительного тренда является более ответственное отношение клиентов к своему социальному профилю и кредитной истории. А ведь из-за плохой кредитной истории 50% потенциальной клиентов не могут получить займ, отмечает Ирина Асланова.
В банке «Возрождение» в свою очередь не отметили значительных изменений по количеству одобренных заявок, назвав основной причиной отказа — плохую кредитную историю.
«Основной причиной отказа является негативная кредитная история потенциального клиента, т.е. наличие текущей просрочки по иным кредитным обязательствам или исторической просрочки более 30 дней по иным обязательствам заемщика, в том числе уже погашенным», — говорит руководитель розничного блока банка «Возрождение» Антон Рябов.
Если число одобренных ипотечных займов растет, то вот сумма первоначального взноса в последнее время практически не менялась, несмотря на требования Центробанка (с начала этого года регулятор ужесточил коэффициенты риска по ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20%).
«Решение было принято в связи с тем, что в 2017 году доля выдач ипотеки с первоначальным взносом менее 20% выросла с 6,8% до 29,5%. Однако массового повышения требований к первоначальному взносу со стороны банков не произошло и большинство кредиторов по-прежнему требуют внести 10-20%», — отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА».
Распределение объемов первоначальных взносов остается достаточно стабильным последние несколько лет, продолжает член правления банка «ДельтаКредит». «Чуть больше 30% заемщиков вносят 50% взноса, чуть меньше 30% заемщиков вносят от 30% до 50% взноса, а около 40% заемщиков вносят первоначальный залог от 15 до 30%», — говорит она.
«Мы отмечаем незначительное увеличение размера первоначального взноса относительно 2017 года, по 2/3 ипотечных кредитов, выдаваемых банком первоначальный взнос равен или превышает 20%», — говорит руководитель розничного блока банка «Возрождение», добавляя, что в связи с требованием регулятора ипотечные кредиты становятся малопривлекательными для самих банков.
При этом, никто из экспертов не видит риска возникновения ипотечного пузыря на фоне растущей доли одобренных кредитов. По крайней мере, в ближайшее время. Об этом свидетельствует низкая просрочка по кредитам и высокая доля рефинансирования ипотечных займов, говорят эксперты.
Несмотря на предпринятые регулятором меры по охлаждению рынка, говорить о рисках пузыря на ипотечном рынке пока рано, говорит Екатерина Щурихина.
Во-первых, из-за снижения ставок значительную долю рынка занимает рефинансирование. Во-вторых, перегрев рынка наиболее опасен в условиях активного роста цен недвижимость, поскольку в этом случае при реализации рисков пузыря начинается падение цен и полное покрытие долга путем продажи жилья уже невозможно. В России же цены на недвижимость пока не переходят в стадию активного роста, поясняет эксперт.
«Я бы не стал говорить о риске возникновения пузыря и массовой раздаче ипотеки банками. Мы анализировали входящий поток заявителей по уровню риска и видим, что в первом квартале 2018 года доля ипотечных заявителей с минимальным уровнем риска выросла с 57% до 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — говорит заместитель генерального директора ОКБ.
По его мнению, основная причина — реализация отложенного спроса на ипотечные кредиты. Заемщики, откладывавшие решение взять ипотеку, пошли в банки после значительного снижения ставок. Еще одним аргументом является низкий уровень просрочки по ипотечным кредитам (более 90 дней) – 1% в первом квартале 2018 года против 1,4% годом ранее, отмечает эксперт.
Сами банкиры тоже считают возникновение «ипотечного пузыря» маловероятным. Так как требования, предъявляемые банками к ипотечным заемщикам и залогу, остаются на прежнем уровне, поясняет Антон Рябов.
В целом при принятии решения о выдаче кредита анализируется множество факторов, которые позволяют судить о финансовом состоянии заемщика и минимизировать риск выдачи кредита с высокой вероятностью дефолта, добавляет эксперт.
«Пузырь» — это, по сути, значительное завышение стоимости актива, как следствие неправильной оценки риска по нему и/или необоснованно высокий спрос на актив, который не подкреплен реальной фактической стоимостью, рассуждает Ирина Асланова.
«С этой точки зрения на рынке ипотеки я не вижу никакой угрозы. И уж тем более нет предпосылок для кризиса, подобного кризису рынка недвижимости США 2008 года: стабильные цены на недвижимость, высокие требования банков к заемщикам и качество ипотечного портфеля банков», — считает она.
Плюс ко всему рынок ипотеки РФ еще находится в стадии развития, проникновение ипотеки (закредитованность) среди населения России еще далека от западных показателей, заключает она.
Подписывайтесь на канал «Вести.Недвижимость» в ТамТам, чтобы первыми узнавать о главных новостях и важнейших событиях дня.
Опубликовано в рубрике